С 1 июля проблема обманутых дольщиков должна исчезнуть навсегда. На это надеются авторы инициативы обязательного использования эскроу-счетов при строительстве с привлечением средств россиян. Что кроется за термином «эскроу-счет», готова ли Пензенская область перестроиться и какие есть подводные камни у этого нововведения?
Для начала ответим на самые популярные вопросы, которые задает любой житель России, услышав об эскроу-счетах.
При подготовке материала использованы данные статьи «Эскроу-счета: Как купить квартиру по новым правилам», опубликованной в «Российской газете».
Список эскроу-агентов надо проверять на сайте Центробанка – сейчас их 95. По словам врио руководителя управления Госжилстройтехинспекции Александра Киндаева, в регионе три банка (Сбербанк, банк ДОМ.РФ, ВТБ) уже работают с застройщиками, четыре банка (Промсвязьбанк, Россельхозбанк, ГПБ, Открытие) подтвердили готовность и еще четыре (СМП Банк, Росбанк, Альфа-банк, Связь-банк) имеют намерение работать по вышеназванной схеме.
«Предполагается, что новые правила защитят дольщиков от неправомерных действий недобросовестных застройщиков. Банк, в котором открыт эскроу-счет, финансирует строительство дома кредитами, а не деньгами покупателей. Как только здание вводится в эксплуатацию, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику», - пояснил Александр Киндаев.
Проблему обманутых дольщиков эскроу-счета, допустим, решат. Но ведь нововведение не может не повлиять на строительный рынок в целом. Какие у экспертов прогнозы на этот счет?
Уйдет часть застройщиков
«Новые правила игры, по мнению большинства экспертов рынка, будут способствовать уходу из бизнеса мелких и средних девелоперов, особенно в регионах. Многие из них сменят статус и станут, скажем, подрядчиками при крупных застройщиках, или вступят с ними в иные формы партнерства.
Совсем уйдут с рынка, видимо, те из них, кто строил свой бизнес на «серых схемах». Те, что останутся, во многих случаях будут вынуждены вести строительство на деньги, взятые в кредит, что будет способствовать росту цен на первичном рынке, а необходимость принимать на эскроу-счет сумму, равную стоимости готовой квартиры, лишит застройщиков возможности привлекать дольщиков-соинвесторов скидками на раннем этапе строительства», - отмечает генеральный директор Агентства недвижимости ЦДН (Москва) Анатолий Пысин.
«Среди серьезных минусов - удар по малому и среднему бизнесу в строительстве: практически все небольшие компании будут вынуждены уйти с рынка или работать с монополистами в качестве подрядчиков, поскольку они не в состоянии соответствовать новым требованиям к размеру уставного капитала - от 2,5 млн руб. Кроме того, банки вряд ли будут работать с девелоперами без крупных реализованных проектов и с теми, кто не сможет гарантировать возврат средств. В данный момент малым строительным организациям рекомендуют объединяться, но пока таких прецедентов особо не наблюдается», - отмечает директор компании «Жданов Групп» Евгений Жданов.
Вырастут цены
«Не стоит забывать, что проектное финансирование – это целевой кредит, который банки будут предоставлять застройщику, а за пользование любым кредитом надо платить проценты. И, соответственно, платить их будут покупатели. Каким именно будет рост цен на недвижимость, сложно сказать, поскольку сейчас и так предложение намного превышает спрос, а покупательская способность населения невысока. Кроме того, в основном продажи жилья осуществляются через ипотеку, которая также далеко не совершена. Таким образом, за покупаемое жилье дольщик заплатит банку проценты дважды: за свою ипотеку и за целевой кредит, выдаваемый этим же банком застройщику. Могу предположить, что рост цен на новое жилье будет однозначно, и, по моему оптимистичному прогнозу, в среднем на 15%.
Как следствие – в связи с введением обязательного кредитования жилищного строительства неизбежен рост цен на недвижимость при снижении темпов строительства», - отмечает директор направления «Сопровождение строительных проектов» группы компаний SRG Елена Самсонова.
Анатолий Пысин также уверен, что стоит ждать роста цен, но это произойдет не сразу.
«Не надо думать, что с 1 июля все застройщики начнут работать по эскроу-счетам и все подорожает. Переход на проектное финансирование будет постепенно продолжаться до 2021 года. После этого, по мнению большинства экспертов, на первичном рынке цены поднимутся на 13-18%, но не разово, а по мере завершения тех проектов, которые могут быть достроены по старым правилам», - объясняет он.
Заработать не получится
«Если смотреть на ситуацию глазами дольщика, то, несомненно, его деньги защищены, но при этом они выведены из оборота и на них не начисляются проценты. В сочетании с отсутствием дисконта «на стадии котлована» это отсекает от первичного рынка всех, кто собирается хоть как-то заработать на недвижимости, а не только жить в ней», - говорит Анатолий Пысин.
Получается, эскроу-счета – палка о двух концах: с одной стороны – защищенные дольщики, с другой – повышение цен на жилье. И тут важно урегулировать все нюансы.
«Для исключения негативных последствий в виде роста цен на жилье и увеличения сроков строительства вплоть до полной остановки необходимо наличие разумных нормативных документов, ставок по ипотеке и самому проектному финансированию с субсидированием их государством», - уверена Елена Самсонова.
Процесс принятия дополнительных нормативных актов уже начался. Так, 18 июня депутаты Госдумы одобрили законопроект, который разрешает использование материнского капитала при строительстве с использованием счетов эскроу.
