Земельный раздор или недопонимание? Интервью с М. Агамагомедовым

«КРАСНЫЕ ЛИНИИ»

- В инвестпослании губернатор Иван Белозерцев говорил о проблеме «красных линий»: когда бизнес узнает об ограничении на использование участка только после покупки. Почему так происходит?

- Понятие «красная линия» - это линия, которая обозначает территории общего пользования, участки, где проходят инженерные коммуникации, или где мы планируем их проложить. Органы местного самоуправления обязаны их устанавливать, если мы этого не сделаем, то не будем понимать, как будет развиваться дорожная, инженерная инфраструктуры. Надо оставить коридор для развития, иначе когда-то нам придется для расширения дороги, для прокладки магистральных коммуникаций изымать те объекты, которые мы сегодня позволили на «красных линиях» построить. А это сделать непросто.

При этом «красные линии» мы устанавливаем публично: в рамках проекта планировки либо в рамках проекта межевания территории. Изменения утверждаются после публичных слушаний, рассмотрения вопроса на комиссии. Они не устанавливаются хаотично, есть утвержденный Градостроительным кодексом порядок.

Но при этом «красные линии» не означают какие-либо ограничения в развитии. Когда инвесторы говорят о том, что установили «красные линии», и они не могут с участком ничего делать, в этом есть какая-то доля лукавства, потому что ограничения устанавливаются только на часть земельного участка.

Кроме того, любой, кто хочет купить участок, получает всю информацию о нем, в том числе – и о нахождении на «красной линии». Все ограничения обозначены в градостроительном плане, любой правообладатель может обратиться в письменном виде в администрацию и получить по своему участку исчерпывающую информацию. Если он видит ограничения, которые не позволят построить на участке то, что он хочет, то он, кончено, может отказаться от земли и найти более подходящий вариант.

- А почему тогда бизнесмены говорят о том, что узнают об ограничениях уже после приобретения?

- Здесь есть несколько причин. Первое - всем, конечно, хочется выдвинуть свой объект вперед, чуть ли не впритык к тротуару, это понятное коммерческое желание. Второе – любой объект подразумевает рентабельность, то есть чем его площадь больше, тем больше возможностей его использовать. В Градостроительном кодексе есть четкие нормы: объект может занимать 50% участка, все остальное надо отдать под парковку, озеленение, объекты инженерного обеспечения. Но некоторые хотят 70-80% занять объектом, а парковочные места расположить кое-как, озеленения сделать поменьше.

- Получается, если предприниматель купил землю, не узнав о ней всю информацию, это его вина?

- Конечно, если нужна дополнительная информация, надо обратиться к нам.

- У нас все «красные линии» определены и поставлены на кадастровый учет?

- Они все определены, но на кадастровый учет они не ставятся, такой обязанности и необходимости нет.

- Что делать, если бизнесмен считает, что «красную линию» можно подвинуть? У него есть возможность внести корректировки?

- Мы периодически их регулируем. Любой правообладатель вправе разработать проект межевания территории, а если такой документ уже есть, то предложить внести в него изменения в части «красных линий». Мы проведем публичные слушания, он как заявитель поучаствует. Если такая возможность будет, мы их подвинем, если нет, то дадим обоснованный ответ, почему этого нельзя сделать. Процедура открытая.

МУНИЦИПАЛЬНЫЕ ПУСТЫРИ

- Вы сейчас упомянули проект межевания. Недавно этот вопрос обсуждался на сессии Гордумы: есть пустыри на муниципальной земле, и жители хотят взять эти участки в аренду, но им говорят, что сначала надо сделать проект межевания, а это дорого – до 400 тысяч рублей. Может быть, есть какие-то варианты рассрочки в такой ситуации, льготы?

- В Градостроительном кодексе написано четко: если в квартале есть многоквартирные дома, то только строго в соответствии с проектом межевания территории можно образовывать земельные участки.

Да, люди потратятся на проект межевания, но участок мы им дадим бесплатно. А вот если это коммерческая структура, то территория все равно будет выставлена на аукцион: то есть бизнесмен заплатит и за проект межевания, и за сам участок.

Другой способ предоставить жителям свободную землю – без формирования в пользование. Но здесь есть ограничения, участок можно взять только под определенные цели: под детскую или спортивную площадку, под благоустройство или под создание зеленой зоны.

- И проект межевания в этом случае не нужен?

- В данном случае нет, потому что землю мы даем в пользование, но если мы узнаем, что организация взяла землю под детскую площадку, а сделала там парковку, мы вправе постановление о предоставлении отменить. Или, например, если потом муниципалитету понадобится построить на этом участке значимый объект – детский сад или школу - мы также постановление можем отменить.

- Но пока земля - в пользовании, аренду придется платить?

- Если участок давался под детскую или спортивную площадку, то платы вообще нет, если под инженерную инфраструктуру или благоустройство – символическая плата - 5000-7000 рублей в год.

Но перед тем как предоставить землю, мы делаем анализ территории: какие есть объекты коммерции, объекты инфраструктуры, социальные.

ПАРКОВКИ

- А не планируете на таких пустующих участках организовать муниципальные парковки, ведь мест катастрофически не хватает?

- Есть ограничения в части соблюдения санитарно-защитной зоны до жилых домов, до социальных объектов. В жилом квартале муниципальную парковку, конечно, организовать сложно. На остальных свободных территориях такая работа ведется. Мы подготовили предложения по всем объектам здравоохранения, образования, промышленным предприятиям, где на прилегающих территориях можно организовать дополнительные парковочные места. Это сложная работа, скрупулезная. На гора выдать в течение месяца результат непросто, потому что надо соблюсти все нормы, учесть мнение жителей. Мы должны быть уверены, что наше решение правильное и оно не будет опротестовано.

- Раз затронули вопрос парковок у медучреждений. Юрий Ильин [вице-мэр] говорил о том, что при разработке документации на реконструкцию учреждений учитываются парковочные места, а потом они исчезают – территорию ограждают забором. Так, по его словам, было с женской консультацией на ул. Пушкина. Вы этот вопрос как-то регулируете?

- Если говорить о данном объекте, то когда мы выдавали разрешение на его ввод в эксплуатацию, мы видели, что необходимое количество парковочных мест предусмотрено, и то, что происходит сейчас, когда территорию под парковку ограничили, как они говорят, в рамках действий по антитеррору, это абсолютно неправильно. Мероприятия по антитеррору необязательно проводить путем ограничения территории, можно организовать пункт пропуска, проводить досмотровые мероприятия.

Мы об этом писали в Госжилстройтехинспекцию, в Росреестр, потому что полномочия по контролю – в их компетенции. Они должны провести проверку и направить нам акт о нарушении, а дальше мы выйдем с вопросом об устранении нарушения: либо в добровольном, либо в судебном порядке. Но пока никакого ответа не получили, никакого акта, и не только по этому объекту.

В торговых центрах - аналогичная ситуация: под парковку планировалось отдать подземное пространство, а теперь его используют в других целях. Мы получаем жалобы, что невозможно подъехать, припарковаться, начинаем выяснять, и получается, что места были предусмотрены, просто их забрали под магазин, например.

- Не планируется ли полномочия перераспределить, дать органам местного самоуправления права самим проводить проверку? Ведь ясно же, что работа ведется медленно.

- Это решение должно приниматься на федеральном уровне. У нашего отдела муниципального земельного контроля есть полномочия проводить проверку, только если кто-то самовольно захватил муниципальный участок.

- И много таких фактов захвата?

- Немного, в частном секторе больше – жители просто ставят заборы не в своих границах. В зоне деловой активности таких фактов очень мало.

САМОСТРОИ

- А как обстоит ситуация с самовольно возведенными объектами? Есть ли положительная динамика?

- За последние два их стало меньше. Если в 2016 году, в первой половине 2017-го мы имели десятки самостроев, то за четыре месяца 2019-го от Гоисжилстройтехинспекции получили всего три-четыре уведомления. Раньше многие шли по такому пути: я построю, потом через суд узаконю. Но суды крайне редко встают на сторону таких людей.

- Всегда вызывает удивление: здание уже выросло, а только потом выясняется, что это самострой, надо его сносить. Ведь проще сразу, на начальном этапе, пресечь его возведение.

- Те объекты, о которых вы говорите, как раз относятся к 2016-2017 годам, после массовых проверок они были выявлены. Сейчас, когда этот вопрос законодательно отрегулирован, таких случаев практически нет.

- Часто звучит критика в адрес муниципалитета: якобы выдача разрешений на строительство идет медленно, и часто чиновники необоснованно отказывают предпринимателям. Можете эту ситуацию прокомментировать?

- У нас есть семь рабочих дней, чтобы рассмотреть заявку бизнесмена и выдать решение. Но бывает, что при изучении поданной документации мы находим ошибки, сообщаем о них инвестору и просим устранить. Эта работа не направлена на то, чтобы отказать бизнесмену. Наша задача – поддержать его, но если мы видим, что проектная организация допускает ошибки, мы не можем об этом не сказать, потому что потом у него же возникнут проблемы с вводом объекта в эксплуатацию. Так же действуют сотрудники госэкпертизы. Только в том случае почему-то предприниматели с понимаем к этому относятся и исправляют недочеты, а наша работа воспринимается с точки зрения затягивания сроков.

- Я знаю, что многие уверены в своей правоте и доказывают это в судах.

- И более 90% из них проигрывают дело. У нас нет задачи необоснованно затягивать процесс.